Уважаемые друзья!

К сожалению на сервере ведутся консервационные работы.

Приносим свои извинения за перерыв,
но причины технические - от нас не зависят.

Приглашаем посетить наш сайт через несколько дней.

За неделю с 5 по 11 октября 2009 года средние цены предложения (в совокупности по первичному и вторичному рынкам) на жилье в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге не изменились.

После некоторого оживления на рынке в сегменте жилья эконом-класса и дешевых новостроек, произошедшем в сентябре, вызванном приходом на рынок инвесторов и покупателей, ожидавших «дна», рост активности на рынке стал более умеренным.

В тоже время продолжается регенерация рынка новостроек. Так, в Москве реализуются новые проекты жилья со стоимостью квадратного метра 80-100 тыс. рублей, в ближнем Подмосковье – 45-65 тыс. рублей, что говорит о том, что строительная отрасль и ее управляющая система постепенно перестраиваются в соответствии с послекризисными реалиями.

Одновременно происходит регенерация и рынка ипотечного кредитования – ряд банков возобновляют выдачу кредитов или снижают процентные ставки.

По мнению специалистов аналитического центра ГдеЭтотДом, основные изменения на жилищном рынке России будут связаны не с ценовыми колебаниями, а со структурной перестройкой жилищного рынка, необходимой для его дальнейшего восстановления.

В тоже время определенную сумятицу в настроения конечных потребителей будут вносить валютные колебания. К сожалению, в значительной мере рынок жилья, особенно в Москве, ориентируется на долларовые показатели. В силу укрепления национальной валюты последние два месяца долларовые цены на жилье уверенно растут. Однако резервы Центрального Банка позволяют ему проводить достаточно произвольную политику на валютном рынке и, как и последнее время цены на жилье в долларах, будет в значительной степени зависеть от этой политики, а не от тенденций самого рынка жилья.

Таблица 1. Значения Индекс ГдеЭтотДом за неделю 5.10.2009-11.10.2009 – в рублях

Регион, тип недвижимости

Средняя цена предложения, руб. за кв. м на 11.10.2009

Прирост за неделю с 05.10.2009,%

(далее...)

После кризисной осени и зимы покупатели постепенно возвращаются на рынок новостроек, однако предпочитают практически готовые дома: 83,7% проданных квартир в ГК «Пересвет-Групп» расположены в домах с высокой степенью готовности и только 16,3% в новостройках на начальных этапах строительства - отметила в своем выступлении Ирина Кирсанова, директор службы маркетинга УК «Пересвет-Инвест» на заседании IV Круглого стола главных редакторов СМИ по недвижимости.

Сегодня, даже низкая цена предложения новостроек на этапе котлована не столь привлекательна из-за повышенных рисков. Поэтому для стимулирования продаж подобных квартир необходимо поддерживать активный ход строительства и соблюдать сроки сдачи объекта.

Основное значение при покупке стала играть не стоимость квадратного метра, а общая сумма. В столице уже долгое время доминирует строительство объектов бизнес-класса, где высока не только цена, но и площадь квартир. Поэтому уже сейчас наблюдается тенденция переориентации спроса с Москвы на Подмосковье, где есть широкий выбор предложений современного эконом класса, который более комфортен для проживания, чем панельные дома 70-80 г.г., а бизнес-класс отличается большим демократизмом, как в цене, так и по площади.

Темпы продаж в области значительно превышают столичные показатели. За год в ГК «Пересвет-Групп» на долю продаж в Московских новостройках пришлось около 30,2 % и 69,8% на недвижимость в Подмосковье (объекты практически в равной степени готовности). Наибольшим спросом пользуются квартиры стоимость от 3,5 до 4,5 млн. рублей.

Источник: ГК «Пересвет-Групп»

Продавцы иностранной недвижимости обычно заостряют внимание на ее замечательных потребительских качествах. Море, солнышко, великолепные виды из окна – все это, спору нет, прекрасно. Но объект, купленный «просто так», ляжет тяжелым бременем на ваш бюджет: даже если удалось обойтись без ипотечного кредита, все равно никуда не денешься от эксплуатационных расходов, коммунальных платежей, налогов. А ведь хочется, чтобы финансовый поток тек в другую сторону – не из нашего кармана, а в него.

Как организовать это? Этот вопрос изучал корреспондент журнала Metrinfo.Ru

Способ № 1 - спекуляция

На вопрос «как зарабатывать на недвижимости?» у ее продавцов есть готовый ответ. Вам обязательно покажут график, на котором зубчатая кривая уходит в поднебесье. «Вот, - гордо скажут вам, - посмотрите: продаваемая нами недвижимость за последний год подорожала на 30%. Это и есть ваш доход! Чего вам больше?!».

Разберем этот тезис подробнее. Прежде всего, любой человек, мало-мальски знакомый с тенденциями рынка, знает, что описываемая картинка подходила к реалиям двухлетней давности. Сегодня кризис, и недвижимость резко подешевела. Даже если согласиться с мнением, что кризис заканчивается, все равно до возобновления роста в 30% в год пока еще далеко.

Есть и другие соображения. Доход от перепродажи «виртуален» - вы получите его только тогда, когда продадите свою недвижимость, а пока можете только радоваться, глядя на растущие графики. А вот расходы такое имущество приносит уже сейчас и вполне реальные – см. начало этой статьи.

Не забудем и о том, что недвижимость невозможно продать быстро. Более того, все предлагающие ее фирмы сразу же станут вашими конкурентами. Возьмем, к примеру, Болгарию – обилие вариантов здесь просто слепит глаза («Болгары шумною толпой по ЦДХ в Москве кочуют…»). Что сможете предложить вы, если вдруг придется конкурировать с активными и агрессивными продавцами? Только одно: цену – ее придется выставлять процентов в 30 от рыночной. И какой окажется доходность?

В общем, спекуляции, конечно, могут быть выгодными. Но для занятия ими требуются железные нервы, знания реалий страны (можно ведь купить квартиру в старом доме, а через два года рядом построят современный жилой комплекс) и мощные рекламные и маркетинговые ресурсы. Признаем, что обычный человек всем этим, как правило, не располагает, и обратимся к другому варианту – не столь доходному, но куда более стабильному.

Способ № 2 - аренда

Попробуем составить «портрет» объекта, приятного во всех отношениях. «Лучше всего для инвестирования подходит недвижимость в городах, в которых жизнь продолжается и зимой, а не только в курортный сезон», - говорит Наталья Завалишина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-DPM». Соображение в высшей степени разумное: есть места (Крым, побережье Болгарии), где в июле-августе яблоку негде упасть. Но приезжайте туда же в декабре, и вы увидите совершенно иную картину – все пусто. Получается, что 8-9 месяцев в году недвижимость не будет приносить вообще никаких денег. Так что лучше доход, например, в 500 евро каждый месяц (за год набежит 6000), чем 1000 в месяцы «высокого сезона» (июль и август) и 700 «полувысокого» (июнь и сентябрь) – всего тут получится 3400 в год.

Что же это за места, которые привлекательны для арендаторов всегда? «Столицы государств, - перечисляет Елизавета Зубарева, заместитель директора департамента зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость», - крупные экономические центры, города с крупными и известными университетами».

Второй ключевой момент – что расположено вокруг?

Горы, море, буйная южная растительность — ради природных красот сотни тысяч туристов каждый год едут в Абхазию. Многие из них после поездок готовы приобрести здесь жилье, тем более что цены на квартиры и дома по сравнению с Сочи или другими российскими городами Черноморского побережья выглядят символическими.

Бармен Андрей из Краснодара в феврале 2009 года купил двухкомнатную квартиру в Сухуми. «Цена за 50−метровую квартиру в километре от моря составила всего 250 тыс. руб. Ни в Краснодаре, ни в Сочи за эту сумму ничего не купишь. Впрочем, она требует ремонта: дом в годы войны попадал под обстрел, и многие квартиры горели, окон в квартире тоже нет. Привлекла, конечно, не только низкая цена, но и море, климат», — объясняет он. В то же время сегодня Андрей немного жалеет о том, что поторопился довериться приятелю-абхазцу, предложившему ему «выгодную сделку». «Отдавал деньги вслепую, уже спустя некоторое время поехал в Абхазию и увидел, что можно найти варианты и получше, — продолжает Андрей. — За 300–500 тыс. руб. реально приобрести жилье, не требующее ремонта. Многие местные жители, которым срочно нужны деньги, продают очень дешево. Те же, кто готов ждать, продают через риелтеров — у них цены, конечно, повыше». Россияне, которые инвестировали в абхазское жилье, признаются: рынок дикий — стоимость сходных по основным характеристикам объектов может различаться в несколько раз.

Без права владения

Несмотря на оптимизм, Андрей время от времени вспоминает про фондовый рынок: «Лучше бы в акции вложил, уже бы заработал». Его беспокоит, что документов на квартиру он до сих пор не видел, да и оформить жилье на себя все равно не получится. «Ремонт не начинаю — документов о собственности нет. Их нет даже у прежней хозяйки жилья, — рассказывает Андрей. — Ей сначала нужно получить паспорт, затем оформить квартиру на себя, а уже потом провести сделку с другом, который станет формальным хозяином квартиры, ведь иностранцы не могут напрямую покупать здесь жилье». Столь непривычная схема его не пугает. Так же работают и риэлтерские конторы: оформляют жилье на местного жителя или юрлицо, одним из учредителей которого должен также быть абхазец.

Запрет на прямую продажу недвижимости иностранцам — главный сдерживающий фактор для развития местного рынка. В противном случае инвесторы из России давно бы хлынули сюда и все скупили, уверены и местные жители. А так желающих вкладывать деньги в рискованные активы пока немного: по данным консалтинговой компании MACON Realty Group, 80% обращений в агентства недвижимости в итоге не заканчиваются сделкой. Ситуацию мог бы изменить закон, позволяющий приобретать иностранцам недвижимость, — такой проект уже около года лежит в правительстве. «Власти боятся, что с принятием закона, разрешающего приобретать жилье иностранцам, россияне (как физлица, так и крупные холдинги) скупят все побережье и другую недвижимость. Как следствие, через несколько лет русское население будет превалировать над местным — а это ассимиляция, потеря культурных традиций, языка и т. д.», — объясняет Илья Александров, управляющий партнер компании «Александров и партнеры».

По мнению Ольги Широковой, директора департамента консалтинга компании Blackwood, осторожность абхазских властей в открытии границ для инвесторов оправданна: «У них перед глазами не самый позитивный пример Сочи: где высотки построили практически на пляже, где сам пляж разбит на десятки отдельных кусочков, где нет единой набережной, а сам город задыхается от пробок. А курорт — это не только море и горы, но и правильная планировка территории, транспортные сети, плотность населения и многое другое.